Benny Farm

Fiche Technique

Emplacement : Complexe Benny Farm, quartier Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
Clients : OBNL Chez Soi, OBNL Les Maisons Transitionnelles, Coopérative d'habitation Z.O.O. (Zone d’Opportunité), Benny Farm non-profit housing cooperative
Ingénieur mécanique : Martin Roy & associés
Ingénieur en structure : Nicolet Chartrand Knoll, Jan Vrana, ing.
Entrepreneur général : Consortium M.R.
Certifications : CBIP certification en cours. Novoclimat certification en cours. LEED certification en cours. Novoclimat certification en cours. Chez-soi a été conçue pour recevoir une certification LEED OR.

Benny Farm, c’est une communauté en action — c’est un projet de quartier transformateur qui permit à une communauté de se créer ses propres services. Gagnants des Prix de la Fondation HOLCIM pour l’architecture durable — premier prix pour l’Amérique du Nord en 2005 et troisième prix international en 2006 — nos projets Benny Farm combinent des stratégies de faible technologie avec certaines solutions de haute technologie, et de la réhabilitation avec de la construction nouvelle. L’innovation au cœur de ces projets est l’intégration dans un tout indissociable d’un processus communautaire, de systèmes de bâtiment durables et du principe de copropriété dans le secteur de l’habitation abordable. Dans ce projet, notre rôle fut tout autant celui d’un activiste social que d’un architecte. Expérimentant avec une infrastructure environnementale communautaire et une viabilité financière à long terme, nous avons contribué à créer une entreprise de services environnementaux exploitée par la communauté (ESCO). Les enseignements tirés de Benny Farm ont guidé notre stratégie dans nos réalisations ultérieures, incluant les projets Rosemont, Bois Ellen et Bâtiment 7.

 

L'innovation majeure

L’intégration en un tout du processus communautaire, des systèmes de bâtiment durables et du principe de copropriété put être accomplie grâce à Énergie Verte Benny Farm (EVBF), un prototype d’habitation durable prise en charge par la communauté. Celui-ci met de l’avant un modèle pour la gérance d’une écologie sociale, éthique, technique et financière —l’infrastructure EVBF. Il s’agit du premier partenariat avec intervenants multiples dans le secteur de l’habitation abordable où les questions de durabilité à long terme furent abordées de front et mises au centre du projet. Le projet offre un protocole de construction qui réduit les émissions de gaz à effet de serre, l’utilisation de l’eau potable et des eaux usées, et qui limite le gaspillage de matériaux par la réhabilitation et la modernisation, la réutilisation et le recyclage des déchets. Le projet intègre une série de systèmes, existants et nouveaux, à la fois entre les bâtiments et dans les bâtiments en question.

Une entreprise communautaire sans but lucratif supervise la propriété, la gestion et le réinvestissement continu en architecture durable de cette stratégie de mise en commun de l’énergie, de l’eau et des déchets. L’exploitation et l’entretien sont contrôlés par le comité EVBF composé de résidents, de représentants communautaires et d’experts techniques. Le comité détermine aussi comment le revenu des économies d’énergie sera distribué entre les résidents, la gestion, l’entretien, la recherche, l’expansion et la diffusion et l’éducation permanente. Les risques sont minimisés grâce à des systèmes de secours multiples et l’enregistrement du monitorage.

 

Le contexte

L’infrastructure est située sur le site de Benny Farm, un développement d’habitations d’après-guerre pour les vétérans. Benny Farm couvre 18 acres dans le quartier montréalais de Notre-Dame-de-Grâce. En 1992, nous avons publié un plan directeur à grande échelle qui envisageait la réhabilitation et la densification du site. Ce plan directeur s’opposait à la démolition complète proposée par les propriétaires à l’époque.

Notre premier plan directeur imaginait Benny Farm comme une fiducie foncière communautaire, plaidant en faveur de la rénovation et de la réaffectation — une modification plutôt qu’une transformation en bloc des conditions existantes. Cette stratégie créait une harmonie avec l’échelle et le tissu urbain du quartier avoisinant. Cette fiducie représentait une occasion de développer un projet d’habitation pour une démographie diversifiée et non définie par la spéculation du marché. Après que la Société immobilière du Canada ait tenu une table de concertation avec les parties prenantes en 1999, elle organisa un concours en 2002. En collaboration avec NIPpaysage architectes paysagistes, nous avons préparé une stratégie urbaine qui comportait des bâtiments à usage mixte, des revenus mixtes, de la rénovation, de la construction neuve, de la densification et du logement abordable.

La ville de Montréal s’impliqua à fond dans la stratégie de réaménagement du site de Benny Farm, à la fois en modifiant le zonage et en finançant divers programmes de logement abordable sur le site. La ville priorisa éventuellement le projet Benny Farm en tant que réaménagement de premier plan proposant une typologie résidentielle mixte avec approximativement 550 unités résidentielles abordables, nouvelles ou rénovées. Après plusieurs exercices de planification et de conception intégrée réalisés avec des bénévoles et activistes de la communauté, nous avons conçu 6 projets de logement sur le site de Benny Farm, dont 3 bâtiments contigus totalisant 187 unités partageant une même infrastructure environnementale au moyen d’EVBF.

 

L’engagement communautaire et le processus de conception intégré

Développé par les intervenants au niveau local et conçu pour se développer en phases, le projet rassembla de nombreux groupes d’intérêt outre les organismes d’habitation (Chez Soi, COOP ZOO et HCNDG) et les partenaires municipal et provincial. Au cours des années, des groupes comme le Comité logement du Conseil communautaire de Notre-Dame-de-Grâce, la Corporation de développement économique communautaire (CDEC), le conseil d’administration d’Énergie Verte Benny Farm et autres organismes locaux, ainsi que l’Équipe de travail Benny Farm constituée de dix personnes incarnant différents points de vue travaillèrent avec nous et nos consultants — incluant NIPpaysage, Martin Roy et Vinci — et participèrent au processus de conception intégré, continu et échelonné sur plusieurs étapes.

Le projet fut rendu possible grâce au Fonds municipal vert de la Fédération canadienne des municipalités qui appuie les investissements dans des projets novateurs d’infrastructure municipale. Toutefois, sur le long terme, EVBF continuera de se gérer de façon autonome.

 

Systèmes environnementaux et transférabilité

Bien que développé pour les logements abordables de Benny Farm, ce modèle d’habitation a été pensé pour être reproduit. Les dividendes sociaux, économiques et environnementaux générés par la réduction de la consommation d’eau et d’énergie bénéficient aux partenaires, à l’entretien et au monitorage des systèmes, et aux futurs réinvestissements dans des technologies nouvelles et équipements collectifs. Les protocoles de construction et de mise en service se concentrent sur la réutilisation, le rehaussement de la qualité de l’air, la construction durable et sur la mise au point d’enveloppes écoénergétiques. Le modèle de participation entre les organisations, du niveau local au niveau gouvernemental, est applicable partout.

La plupart des énergies sont de sources renouvelables, ainsi les partenaires sont considérablement à l’abri des hausses de coût d’énergie. Les systèmes énergétiques comprennent un échangeur de chaleur géothermique, un système solaire hybride électricité / glycol, le chauffage radiant et un système de récupération de la chaleur pour l’air et l’eau. La quantité d’eau utilisée est diminuée de plus de la moitié de sorte que les partenaires sont là aussi protégés des hausses de taxes et de tarifs. Les systèmes d’eau impliquent la réutilisation d’eaux grises et d’eaux pluviales, le traitement de l’eau en milieu humide et percolation, ainsi que par recharge de la nappe phréatique. Ces systèmes étroitement liés et mutuellement dépendants contribuent à améliorer la qualité de vie des résidents de Benny Farm.